Onroerend goed schenken in 2026 — Complete gids
Ontdek in 2026 hoe u onroerend goed kunt schenken: belastingtarieven, vrijstellingen, notariskosten en praktische tips – complete gids voor eigenaren.
Onroerend goed schenken in 2026 — Complete gids
Auteur: Bixbuz.nl redactie, belastingadviseurs & notaris-experts | Gepubliceerd: 13 juli 2026 | Bijgewerkt: 13 juli 2026
Onroerend goed schenken is in Nederland een veelgebruikte manier om vermogen over te dragen aan de volgende generatie. Of het nu gaat om de eigen woning, een tweede huis of een beleggingsobject: wie onroerend goed schenkt, moet rekening houden met schenkbelasting, vrijstellingen, vruchtgebruik en notariskosten. In deze complete gids voor 2026 leggen we u uit wat de regels zijn, wat de tarieven zijn en hoe u fiscaal optimaal kunt schenken.
Belangrijk: De informatie in dit artikel is gebaseerd op de wet- en regelgeving per 2026. Controleer altijd de actuele tarieven en voorwaarden op de officiële website van de Belastingdienst of raadpleeg een notaris of belastingadviseur voor uw persoonlijke situatie.
1. Inleiding — Wat is schenken van onroerend goed?
Schenken van onroerend goed betekent dat u een onroerende zaak — zoals een woning, appartement, garage of grond — onvergoed overdraagt aan een ander. In Nederland is dit een formele juridische handeling die altijd voor de notaris moet worden gedaan via een schenkingsakte. De ontvanger (begiftigde) wordt eigenaar van het goed, maar er kunnen belastinggevolgen zijn.
Waarom kiezen voor schenken?
- Vroegtijdige vermogensoverdracht: U ziet uw kinderen of kleinkinderen al genieten van het goed.
- Fiscale voordelen: Door slim gebruik te maken van vrijstellingen en de schuifregeling kunt u schenkbelasting besparen.
- Vermijding van erfbelasting: Wat u nu schenkt, valt later niet meer in de nalatenschap (let op: de schuifregeling van 180 dagen bij overlijden).
Wat valt onder onroerend goed?
Volgens het Nederlandse recht vallen onder onroerend goed: - Woningen (eigen woning, tweede woning, huurwoning) - Appartementen - Grondpercelen (bouwgrond, landbouwgrond) - Rechten van vruchtgebruik, erfpacht en opstalrechten - Vaste inrichtingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de grond
2. Wanneer betaalt u schenkbelasting? — Vrijstellingen 2026
Schenkbelasting is een belasting die de begiftigde (de ontvanger) betaalt over de waarde van het geschonken goed. Of u schenkbelasting betaalt, hangt af van de verhouding tussen schenker en begiftigde en de hoogte van de waarde van het goed.
De vrijstellingen 2026 (jaarbedragen)
Elk kalenderjaar mag u een bepaald bedrag belastingvrij schenken. Voor 2026 gelden de volgende vrijstellingen (jaarbedragen, na inflatiecorrectie):
| Relatie schenker → begiftigde | Vrijstelling 2026 (jaarbedrag) |
|---|---|
| Partner / echtgenoot | € 5.428.000 |
| Kind (inclusief aan- en pleegkind) | € 5.428.000 |
| Overige personen (kleinkinderen, neven/nichten, vrienden, etc.) | € 2.664 |
Hoe werkt de vrijstelling in de praktijk?
- De vrijstelling geldt per kalenderjaar (1 januari t/m 31 december).
- Schenkt u meer dan de vrijstelling? Dan betaalt u schenkbelasting over het overschot.
- De vrijstelling is persoonlijk: schenkt u aan twee kinderen, dan heeft elk kind een eigen vrijstelling van € 5.428.000.
- Schenkt u aan uw partner én aan uw kind? Dan gelden beide vrijstellingen naast elkaar.
De schuifregeling (180-dagenregel)
Overlijdt de schenker binnen 180 dagen na de schenking? Dan wordt de schenking fictief toegevoegd aan de nalatenschap en valt er erfbelasting (niet schenkbelasting) te betalen. De schenkbelasting die al is betaald, kan worden afgetrokken van de erfbelasting.
Let op: De schuifregeling geldt niet voor schenking aan de partner (daar is sprake van een volledige vrijstelling zonder terugval).
3. Schenkbelasting tarieven 2026 (partner, kinderen, overigen)
Betaalt u schenkbelasting over het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt? Dan gelden de volgende tarieven voor 2026. De tarieven zijn progressief: hoe hoger de waarde, hoe hoger het percentage.
Tarieven 2026 — Groep 1: Partner en kinderen
| Waarde van de schenking (na vrijstelling) | Tarief |
|---|---|
| € 0 – € 156.000 | 10% |
| € 156.000 – € 312.000 | 20% |
| Boven € 312.000 | 30% |
Tarieven 2026 — Groep 2: Overige personen (kleinkinderen, neven/nichten, vrienden, etc.)
| Waarde van de schenking (na vrijstelling) | Tarief |
|---|---|
| € 0 – € 156.000 | 18% |
| € 156.000 – € 312.000 | 36% |
| Boven € 312.000 | 40% |
Let op: De schijven en tarieven worden jaarlijks geïndexeerd. De bovenstaande bedragen zijn de 2026-bedragen (op basis van de bekende indexcijfers). Controleer altijd de actuele tabellen op de Belastingdienst.
Rekenvoorbeeld: Schenking woning van € 600.000 aan kind
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Waarde woning | € 600.000 | |
| Min: vrijstelling kind 2026 | – € 5.428.000 | |
| Belastbare waarde | € 0 | |
| Schenkbelasting | € 0 |
In dit voorbeeld valt de schenking volledig binnen de vrijstelling. Geen schenkbelasting verschuldigd.
Rekenvoorbeeld: Schenking woning van € 400.000 aan neef/nicht
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Waarde woning | € 400.000 | |
| Min: vrijstelling overigen 2026 | – € 2.664 | |
| Belastbare waarde | € 397.336 | |
| Tarief groep 2: eerste € 156.000 × 18% | € 28.080 | |
| Tarief groep 2: volgende € 156.000 × 36% | € 56.160 | |
| Tarief groep 2: resterende € 85.336 × 40% | € 34.134 | |
| Totaal schenkbelasting | € 118.374 |
4. Schenken met vruchtgebruik — Regels en berekening
Een veelgebruikte constructie bij het schenken van onroerend goed is vruchtgebruik. De schenker (vaak de ouder) geeft de blote eigendom (naakte eigendom) aan het kind, maar houdt het vruchtgebruik (het recht van gebruik en vruchten) voor zichzelf.
Wat is vruchtgebruik?
- Vruchtgebruiker (meestal de schenker): mag in de woning wonen, deze verhuren en de huuropbrengsten behouden.
- Blote eigenaar (meestal het kind): wordt eigenaar van de waarde van de woning, maar kan er niet in wonen of verhuren zolang het vruchtgebruik loopt.
- Het vruchtgebruik eindigt automatisch bij overlijden van de vruchtgebruiker.
Fiscale voordelen van vruchtgebruik
- Lagere belastbare waarde: Bij de schenking wordt alleen de waarde van de blote eigendom belast met schenkbelasting. De waarde van het vruchtgebruik wordt afgetrokken.
- Geen schuifregeling op het vruchtgebruik: Overlijdt de vruchtgebruiker na 180 dagen? Dan valt alleen de waarde van het vruchtgebruik in de nalatenschap (erfbelasting), niet de volledige woning.
- Inkomstenbelasting: De vruchtgebruiker blijft de huurinkomsten (box 3 of box 1) belasten. De blote eigenaar heeft geen last van inkomstenbelasting over het goed.
Berekening waarde vruchtgebruik en blote eigendom (2026)
De Belastingdienst gebruikt actuarische tabellen (sterftetafels) om de waarde van vruchtgebruik te bepalen. De waarde hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker en de waarde van het onroerend goed.
| Leeftijd vruchtgebruiker | % Vruchtgebruik | % Blote eigendom |
|---|---|---|
| 50 jaar | 54% | 46% |
| 60 jaar | 43% | 57% |
| 70 jaar | 30% | 70% |
| 75 jaar | 23% | 77% |
| 80 jaar | 17% | 83% |
Rekenvoorbeeld: Schenking met vruchtgebruik (moeder 70 jaar, woning € 500.000)
| Onderdeel | Berekening | Waarde |
|---|---|---|
| Waarde woning | € 500.000 | |
| Vruchtgebruik (70 jaar = 30%) | € 500.000 × 30% | € 150.000 |
| Blote eigendom (70%) | € 500.000 × 70% | € 350.000 |
| Min: vrijstelling kind 2026 | – € 5.428.000 | |
| Belastbare waarde | € 0 | |
| Schenkbelasting | € 0 |
In dit voorbeeld betaalt het kind geen schenkbelasting dankzij de hoge vrijstelling. Zonder vruchtgebruik zou de belastbare waarde € 500.000 zijn geweest — nog steeds binnen de vrijstelling, maar bij hogere waarden maakt vruchtgebruik wel het verschil.
Nadelen en risico's van vruchtgebruik
- Onderhoudslast: De vruchtgebruiker is verplicht tot groot onderhoud (dak, ketel, kozijnen). Kleine onderhoudskosten zijn voor de blote eigenaar.
- Verkoopbeperking: De woning kan niet worden verkocht zonder toestemming van beide partijen.
- Hypotheek: Een hypotheek op de blote eigendom is lastig; banken accepteren meestal alleen een hypotheek op de volle waarde met medewerking van de vruchtgebruiker.
- Scheiding/schulden: Bij scheiding of schulden van het kind kan de blote eigendom in de schuldenketen komen.
5. Notariskosten bij schenking onroerend goed
Een schenking van onroerend goed moet voor de notaris worden gedaan via een schenkingsakte. De notaris zorgt voor: - Opstellen en ondertekenen van de akte - Inschrijving in de openbare registers (Kadaster) - Aangifte schenkbelasting bij de Belastingdienst - Controle identiteit en bevoegdheid van de partijen
Waaruit bestaan de notariskosten?
| Kostenpost | Indicatie (2026) |
|---|---|
| Notarishonorarium (vrij, marktconform) | € 800 – € 2.500 |
| Kadastraal recht (inschrijving) | € 185,50 (vast bedrag 2026) |
| Kosten voor uittreksels, postages, administratie | € 100 – € 300 |
| Totaal indicatief | € 1.100 – € 3.000 |
Let op: Notarishonoraria zijn vrij en verschillen per kantoor. Vraag altijd een voorafgaand kostenafschrift (offerte) aan. Vergelijk meerdere notarissen via Notaris.nl of KNV.
Wie betaalt de notariskosten?
Gewoonlijk betaalt de schenker de notariskosten, maar dit is vrij te regelen in de schenkingsakte. De kosten zijn niet aftrekbaar voor schenkbelasting (ze maken geen deel uit van de waarde van de schenking).
Extra kosten bij vruchtgebruik
Bij een schenking met vruchtgebruik maakt de notaris twee akten: 1. Schenkingsakte blote eigendom 2. Akte vestiging vruchtgebruik
Dit verhoogt de notariskosten met ca. € 300 – € 600.
6. Schenking onroerend goed aan kinderen — Fiscale optimalisatie
Het schenken van onroerend goed aan kinderen is een van de meest effectieve manieren om vermogen fiscaal efficiënt over te dragen. Hieronder de belangrijkste strategieën voor 2026.
1. Gebruik de volledige vrijstelling (€ 5.428.000 per kind)
Elk kind heeft een eigen vrijstelling van € 5.428.000 per jaar. Heeft u twee kinderen? Dan kunt u theoretisch € 10.856.000 belastingvrij schenken in één jaar.
2. De schuifregeling (jaarlijks schenken)
De vrijstelling is een jaarbedrag. Schenkt u in december en weer in januari? Dan gebruikt u twee jaar vrijstellingen. Dit heet de schuifregeling.
Voorbeeld: Een woning van € 1.000.000 schenken aan één kind. - Jaar 1: € 5.428.000 vrijstelling → € 0 belasting - Jaar 2: opnieuw € 5.428.000 vrijstelling In de praktijk is de vrijstelling zo hoog dat u bijna nooit schenkbelasting betaalt bij schenking aan kinderen.
3. Schenken in delen (gedeeltelijke schenking)
U hoeft de woning niet in één keer te schenken. U kunt elk jaar een percentage (bijv. 10%) schenken. Voordelen: - U behoudt controle (mits u vruchtgebruik houdt). - U gebruikt elk jaar de vrijstelling. - Bij stijgende woningwaarden schenkt u relatief meer waarde belastingvrij.
4. Combineren met vruchtgebruik
Zoals besproken in hoofdstuk 4: door vruchtgebruik te reserveren, schenkt u alleen de blote eigendom. De waarde is lager, dus blijft u langer binnen de vrijstelling.
5. Let op de 180-dagenregel (schuifregeling bij overlijden)
Schenkt u grote bedragen en overlijdt u binnen 180 dagen? Dan valt de schenking terug in de nalatenschap (erfbelasting). Plan schenking tijdig en niet op de leeftijd.
6. Hypotheek en schenking
Heeft de woning nog een hypotheek? Dan moet de bank akkoord gaan met de overdracht. Meestal betekent dit: - De hypotheek wordt overgenomen door het kind (overeenkomst bank). - Of de hypotheek wordt afgelost vóór de schenking. - De notaris regelt de akkoordverklaring van de bank.
7. Schenken van een tweede woning / beleggingsobject
Bij een tweede woning of beleggingsobject geldt dezelfde vrijstelling (€ 5.428.000). Let op: - Box 3 vermogensbelasting: De waarde van het goed valt bij de schenker uit box 3, maar bij het kind in box 3. - Huuropbrengst: De huurincomsten verschuiven naar het kind (tenzij u vruchtgebruik houdt). - Woz-waarde: De WOZ-waarde wordt bij de schenking vastgelegd als waarde voor schenkbelasting.
7. Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Kan ik mijn woning schenken zonder belasting te betalen?
Ja, mits de waarde van de woning (na eventuele vruchtgebruik) binnen de vrijstelling van € 5.428.000 (2026) voor kinderen/partner valt. Bij een waarde boven de vrijstelling betaalt u schenkbelasting over het overschot. De hoge vrijstelling zorgt ervoor dat de meeste eigen woningen belastingvrij geschonken kunnen worden.
2. Moet ik een notaris inschakelen voor een schenking?
Ja. Een schenking van onroerend goed is alleen geldig als deze voor een notaris in een schenkingsakte wordt vastgelegd en ingeschreven in de openbare registers (Kadaster). Een handtekening op een briefje is niet geldig. De notaris regelt ook de aangifte schenkbelasting bij de Belastingdienst.
3. Wat is het verschil tussen schenkbelasting en erfbelasting?
- Schenkbelasting: Betaalt de begiftigde bij een schenking te leven.
- Erfbelasting: Betaalt de erfgenaam na overlijden van de testateur.
- De tarieven en vrijstellingen zijn identiek (2026), maar de schuifregeling (180 dagen) kan een schenking omzetten in erfbelasting.
4. Kan ik onroerend goed schenken aan mijn kleinkind?
Ja. Kleinkinderen vallen in groep 2 (overige personen). De vrijstelling is € 2.664 (2026) en de tarieven zijn hoger (18% / 36% / 40%). Overweeg om eerst aan uw kind te schenken (vrijstelling € 5,4 mln) en het kind schenkt daarna door aan het kleinkind. Dit is vaak fiscaal veel voordeliger.
5. Wat gebeurt er met de hypotheek als ik mijn woning schenken?
De hypotheek blijft lopen op de woning. De bank moet akkoord gaan met de overdracht. Meestal treedt het kind toe als mede-schuldenaar of neemt de hypotheek over. De notaris regelt de akkoordverklaring van de bank. Zonder akkoord van de bank kan de schenking niet worden uitgevoerd.
6. Hoe wordt de waarde van de woning bepaald voor schenkbelasting?
De Belastingdienst hanteert de WOZ-waarde (waarde onroerende zaken) van het jaar van schenking als uitgangspunt. Is de WOZ-waarde niet bekend of onjuist? Dan kan een taxatierapport van een gecertificeerd taxateur worden overgelegd. De waarde wordt vastgelegd op het moment van de schenking.
7. Kan ik de notariskosten aftrekken van de schenkbelasting?
Nee. Notariskosten maken geen deel uit van de waarde van de schenking en zijn niet aftrekbaar voor schenkbelasting. Ze zijn een kostenpost voor de schenker (of begiftigde, afhankelijk van afspraak). Alleen de waarde van het onroerend goed zelf telt voor de schenkbelasting.
8. Wat is het voordeel van vruchtgebruik bij schenking?
U schenkt alleen de blote eigendom (lagere waarde) en houdt het gebruik en de vruchten (wonen, verhuren). Dit bespaart schenkbelasting en houdt u in controle over de woning tot aan uw overlijden. Bij overlijden na 180 dagen valt alleen de waarde van het vruchtgebruik in de nalatenschap, niet de volledige woning.
Conclusie: Slim schenken begint met plannen
Onroerend goed schenken in 2026 biedt uitstekende mogelijkheden om vermogen fiscaal efficiënt over te dragen aan de volgende generatie. De hoge vrijstelling voor kinderen en partner (€ 5.428.000) zorgt ervoor dat de meeste schenking van de eigen woning belastingvrij is. Door slim gebruik te maken van vruchtgebruik, de schuifregeling en gedeeltelijke schenking kunt u nog meer optimaliseren.
Belangrijke actiepunten: 1. Bereken de waarde van het onroerend goed (WOZ-waarde of taxatie). 2. Kies de structuur: volledige schenking, gedeeltelijk, met of zonder vruchtgebruik. 3. Vraag een kostenafschrift aan bij meerdere notarissen. 4. Plan tijdig: niet in de laatste 180 dagen voor overlijden. 5. Raadpleeg een specialist: notaris of belastingadviseur voor maatwerkadvies.
Hebt u vragen over uw specifieke situatie? Neem contact op met een notaris in uw buurt via Notaris.nl of raadpleeg de Belastingdienst voor de meest actuele informatie. Voor meer artikelen over onroerend goed, bezoek onze onroerend goed categoriepagina.
Disclaimer: Dit artikel is puur informatief en geen juridisch of fiscaal advies. De wet- en regelgeving kan wijzigen. Raadpleeg altijd een gekwalificeerd adviseur voor uw persoonlijke situatie. Bixbuz.nl aanvaardt geen aansprakelijkheid voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.