Onroerend goed belastingen in Nederland 2026 — Complete gids
Alles over onroerend goed belastingen in 2026: overdrachtsbelasting, Box 3, hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait. Met berekeningen en officiële tarieven.
--------|-------------------|-------------| | Overdrachtsbelasting | Bij aankoop bestaande woning | 2% (eigen woning) / 8% (investeerders) | | BTW | Bij aankoop nieuwbouw | 21% (in prijs verwerkt) | | Box 3 belasting | Elk jaar op vermogen | 36% op fictieve opbrengst | | Eigenwoningforfait | Elk jaar (eigen woning) | 0,35% - 2,35% van WOZ-waarde | | Hypotheekrenteaftrek | Elk jaar (aftrekbaar) | Max. 36,97% (tarief 2026) |
Bron: Belastingdienst — Overdrachtsbelasting, Belastingdienst — Box 3, Belastingdienst — Eigenwoningforfait
1. Overdrachtsbelasting (2026 tarieven)
De overdrachtsbelasting betaalt u eenmalig bij de aankoop van een bestaande woning. Voor nieuwbouw betaalt u BTW (zie paragraaf 5).
Tarieven 2026
| Categorie | Tarief 2026 | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Eigen woning (starters tot 35 jaar) | 0% (eerste € 510.000) | Leeftijd < 35, eerste aankoop, eigen woning |
| Eigen woning (overigen) | 2% | Eigen woning, geen starterskorting |
| Investeerders / tweede woning | 8% | Verhuur, tweede woning, vakantiewoning |
Let op: De starterskorting (0% tot € 510.000) geldt in 2026 nog. Vanaf 2027 verdwijnt deze korting voor starters boven de 35 jaar. Check de Belastingdienst voor de actuele grenzen.
Voorbeeldberekening: Overdrachtsbelasting
Situatie 1: Starter (28 jaar) koopt bestaande woning van € 450.000 - Aankoopprijs: € 450.000 - Starterskorting: 0% op eerste € 510.000 - Te betalen overdrachtsbelasting: € 0
Situatie 2: Gezin koopt bestaande woning van € 550.000 - Aankoopprijs: € 550.000 - Tarief: 2% - Te betalen overdrachtsbelasting: € 11.000
Situatie 3: Investeerder koopt verhuurwoning van € 300.000 - Aankoopprijs: € 300.000 - Tarief: 8% - Te betalen overdrachtsbelasting: € 24.000
Tip: De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van uw inkomstenbelasting. Het is een kostenpost die de rendabiliteit van uw investering beïnvloedt. Lees meer in ons artikel Onroerend goed kopen in Nederland 2026 — Complete gids.
2. Box 3 belasting (vermogensbelasting)
Box 3 is de belasting op uw vermogen: spaargeld, beleggingen en tweede woningen. Uw eigen woning (waar u woont) telt niet mee voor Box 3.
Hoe werkt Box 3 in 2026?
De Belastingdienst berekent een fictieve opbrengst op uw vermogen. Op die fictieve opbrengst betaalt u 36% belasting (tarief 2026).
| Vermogenscategorie | Fictieve opbrengst 2026 |
|---|---|
| Banktegoeden | 1,03% |
| Overige bezittingen (vastgoed, aandelen, crypto) | 6,04% |
| Schulden | -2,47% (aftrekbaar) |
Vrij vermogen 2026: € 57.000 per persoon (€ 114.000 voor fiscale partners).
Voorbeeldberekening: Box 3 voor investeerder
Situatie: Investeerder met een verhuurwoning van € 300.000 (WOZ-waarde) en € 20.000 spaargeld
| Post | Bedrag | Fictieve opbrengst |
|---|---|---|
| Verhuurwoning (overige bezittingen) | € 300.000 | 6,04% = € 18.120 |
| Spaargeld (banktegoeden) | € 20.000 | 1,03% = € 206 |
| Totaal fictieve opbrengst | € 18.326 | |
| Min vrij vermogen (€ 57.000 × 6,04%) | - € 3.443 | |
| Belastbare fictieve opbrengst | € 14.883 | |
| Box 3 belasting (36%) | € 5.358 per jaar |
Belangrijk: De WOZ-waarde is de uitgangspunt voor Box 3, niet de marktwaarde of aankoopprijs. Check jaarlijks uw WOZ-beschikking.
Eigen woning en Box 3
Uw eigen woning (waar u woont) valt niet onder Box 3. In plaats daarvan betaalt u de eigenwoningforfait (zie paragraaf 4). Dit is meestal gunstiger dan Box 3.
3. Hypotheekrenteaftrek (2026)
De rente op uw hypotheek is aftrekbaar van uw inkomstenbelasting (Box 1). Dit geldt alleen voor de eigen woning en alleen voor de aanwervingschuld (de lening die u nam om de woning te kopen of te verbeteren).
Voorwaarden 2026
| Voorwaarde | Details |
|---|---|
| Eigen woning | U woont er zelf in |
| Aanwervingschuld | Lening voor aankoop/verbouwing (geen consumptieve uitgaven) |
| Lineair of annuïtair aflossen | Verplicht voor hypotheken na 2013 |
| Maximale aftrek | 36,97% (hoogste tarief Box 1, 2026) |
Let op: Rente op een tweede woning of verhuurwoning is niet aftrekbaar in Box 1. Die rente treft u in Box 3 (als kosten van het vermogen).
Voorbeeldberekening: Hypotheekrenteaftrek
Situatie: Hypotheek € 400.000, rente 3,5%, lineair aflossen, belastingtarief 36,97%
| Jaar | Rente betaald | Aftrekbaar (36,97%) | Netto rente kosten |
|---|---|---|---|
| Jaar 1 | € 14.000 | € 5.176 | € 8.824 |
| Jaar 5 | € 12.600 | € 4.658 | € 7.942 |
| Jaar 10 | € 10.500 | € 3.882 | € 6.618 |
| Jaar 20 | € 5.600 | € 2.070 | € 3.530 |
Totaal besparing over 30 jaar: ca. € 75.000 - € 90.000 (afhankelijk van rentevastperiode).
Tip: De hypotheekrenteaftrek daalt langzaam omdat u aflost. Plan uw financiële ruimte hierop in. Meer over hypotheken in Huis kopen in Nederland — Stappenplan.
4. Eigenwoningforfait (2026 tarieven)
De eigenwoningforfait is een fictief inkomen dat u toevoegt aan uw belastbare inkomsten in Box 1. Het compenseert het voordeel van wonen zonder huur te betalen.
Tarieven 2026 (percentage van WOZ-waarde)
| WOZ-waarde | Percentage 2026 |
|---|---|
| € 0 - € 75.000 | 0,35% |
| € 75.000 - € 1.130.000 | 0,65% |
| € 1.130.000 - € 1.330.000 | 1,35% |
| € 1.330.000 - € 1.530.000 | 1,85% |
| € 1.530.000 - € 1.730.000 | 2,10% |
| € 1.730.000 - € 1.930.000 | 2,20% |
| € 1.930.000 - € 2.130.000 | 2,25% |
| € 2.130.000 - € 2.330.000 | 2,30% |
| € 2.330.000 - € 2.530.000 | 2,35% |
| Boven € 2.530.000 | 2,35% (max) |
Voorbeeldberekening: Eigenwoningforfait
Situatie: Eigen woning met WOZ-waarde € 450.000, belastingtarief 36,97%
| Stap | Berekening | Resultaat |
|---|---|---|
| WOZ-waarde | € 450.000 | |
| Toepasselijk percentage (schijf € 75k - € 1,13M) | 0,65% | |
| Eigenwoningforfait (fictief inkomen) | € 450.000 × 0,65% | € 2.925 per jaar |
| Belasting op forfait (36,97%) | € 2.925 × 36,97% | € 1.081 per jaar |
Vergelijking met huur: Als u voor deze woning € 1.500/maand huur zou betalen (€ 18.000/jaar), is de eigenwoningforfait (€ 1.081/jaar) aanzienlijk lager.
5. BTW op nieuwbouw (2026)
Bij aankoop van een nieuwbouw woning betaalt u 21% BTW in plaats van overdrachtsbelasting. De BTW zit meestal al in de aankoopprijs verwerkt ("prijs inclusief BTW").
Belangrijke regels
| Regel | Uitleg |
|---|---|
| BTW-tarief | 21% (standaardtarief) |
| In prijs verwerkt | Meestal "k.k." (kosten koper) of "v.o.n." (vrij op naam) |
| Geen overdrachtsbelasting | BTW vervangt de overdrachtsbelasting |
| Aftrekbaar voor ondernemers | Alleen als u de woning zakelijk gebruikt |
Voorbeeld: Nieuwbouw vs. Bestaande woning
| Kostenpost | Nieuwbouw € 500.000 | Bestaande woning € 500.000 |
|---|---|---|
| Aankoopprijs (inclusief BTW) | € 500.000 | € 500.000 |
| BTW (21% van € 413.223) | € 86.777 (in prijs) | — |
| Overdrachtsbelasting (2%) | — | € 10.000 |
| Notariskosten (ca.) | € 2.000 | € 2.000 |
| Totale aankoopkosten | € 502.000 | € 512.000 |
Let op: Bij nieuwbouw betaalt u vaak minder aan aankoopkosten (geen 2% overdrachtsbelasting), maar de basisprijs is vaak hoger. Vergelijk altijd de totale kosten.
6. Kopen vs. Huren: Belastingperspectief 2026
Wat is gunstiger: kopen of huren? Het antwoord hangt af van uw situatie. Hieronder een vergelijking vanuit belastingoptiek.
Maandelijkse kostenvergelijking (voorbeeld)
Situatie: Woning waard € 450.000, hypotheek 100%, rente 3,5%, 30 jaar looptijd
| Kostenpost | Kopen (per maand) | Huren (per maand) |
|---|---|---|
| Hypotheekrente (bruto) | € 1.313 | — |
| Hypotheekrenteaftrek (36,97%) | - € 485 | — |
| Netto rente | € 828 | — |
| Aflossing (lineair) | € 1.250 | — |
| Eigenwoningforfait (belasting) | € 90 | — |
| Onroerendezaakbelasting (OZB) | € 150 | € 0 (verhuurder betaalt) |
| Verzekeringen/onderhoud | € 200 | € 0 (verhuurder betaalt) |
| Huur | — | € 1.500 |
| Totaal per maand | € 2.518 | € 1.500 |
Nuance: Bij kopen bouwt u eigen vermogen op via aflossing (€ 1.250/maand). Die "kost" u niet echt — het is spaargeld. De echte maandelijkse kosten zijn dan ca. € 1.268 (rente + forfait + OZB + verzekeringen). Dat is lager dan huren.
Lange termijn: Vermogensopbouw
| Na 10 jaar | Kopen | Huren |
|---|---|---|
| Eigen vermogen (aflossing) | € 150.000 | € 0 |
| Waardestijging woning (gem. 3%/jaar) | € 150.000+ | € 0 |
| Totaal vermogensopbouw | € 300.000+ | € 0 |
Wanneer is huren beter?
- U blijft minder dan 5-7 jaar (transactiekosten winnen niet terug)
- U heeft geen aanbetaling en geen buffer
- U wil flexibiliteit (verhuizen voor werk)
- De huur is zeer laag ten opzichte van aankoopkosten
Advies: Doe de rekening voor uw eigen situatie. Onze gids Onroerend goed kopen in Nederland 2026 helpt u bij de keuze.
7. Recente wijzigingen en wat 2026 te verwachten is
Wat is er gewijzigd in 2024-2025?
| Wijziging | Impact |
|---|---|
| Starterskorting overdrachtsbelasting | 0% tot € 510.000 (voor starters < 35 jaar) |
| Box 3 fictieve opbrengst | Nieuwe percentages per vermogenscategorie (2024) |
| Hypotheekrenteaftrek | Maximale aftrek gedaald naar 36,97% (2026) |
| Eigenwoningforfait | Tarieven aangepast per WOZ-schijf (jaarlijks) |
Wat komt er aan in 2026 en later?
- Starterskorting verdwijnt 2027 voor starters boven 35 jaar
- Box 3 hervorming blijft een politiek thema (mogelijke afschaffing fictieve opbrengst)
- Hypotheekrenteaftrek daalt geleidelijk naar 36,97% (was 49,50% in 2023)
- WOZ-waarden stijgen door woningtekort → hogere eigenwoningforfait en OZB
Blijf op de hoogte: Check jaarlijks de Belastingdienst nieuws en onze blog voor updates.
8. Veelgestelde vragen (FAQ)
Betaal ik overdrachtsbelasting bij een nieuwbouw?
Nee. Bij nieuwbouw betaalt u 21% BTW (meestal in de prijs verwerkt). Overdrachtsbelasting is alleen voor bestaande woningen.
Is de hypotheekrenteaftrek voor iedereen gelijk?
Nee. Alleen voor de eigen woning en alleen voor de aanwervingschuld. De hoogte hangt af van uw belastingtarief (max 36,97% in 2026).
Telt mijn eigen woning mee voor Box 3?
Nee. Uw eigen woning valt onder de eigenwoningforfait (Box 1). Alleen tweede woningen en verhuurwoningen tellen mee voor Box 3.
Kan ik de overdrachtsbelasting aftrekken van mijn inkomstenbelasting?
Nee. Overdrachtsbelasting is een kostenpost bij aankoop, niet aftrekbaar in de jaarlijkse aangifte.
Wat als ik mijn woning verhuur na 5 jaar eigen bewoning?
Dan verandert de belastingbehandeling: geen eigenwoningforfait meer, wel Box 3 belasting op de WOZ-waarde, en geen hypotheekrenteaftrek meer op de resterende schuld.
Samengevat: Wat betaalt u in 2026?
| Situatie | Eenmalig bij aankoop | Jaarlijks |
|---|---|---|
| Eigen woning (bestaand, starter <35) | € 0 (tot € 510k) | Eigenwoningforfait + OZB - Hypotheekrenteaftrek |
| Eigen woning (bestaand, overigen) | 2% aankoopprijs | Eigenwoningforfait + OZB - Hypotheekrenteaftrek |
| Investeerder (verhuurwoning) | 8% aankoopprijs | Box 3 belasting + OZB (geen renteaftrek) |
| Nieuwbouw (eigen woning) | 21% BTW (in prijs) | Eigenwoningforfait + OZB - Hypotheekrenteaftrek |
Volgende stappen
- Bereken uw kosten — Gebruik de voorbeelden in deze gids als uitgangspunt
- Check uw WOZ-waarde — Die bepaalt eigenwoningforfait, OZB en Box 3
- Vergelijk hypotheken — Renteverschillen kosten duizenden euro's per jaar
- Raadpleeg een belastingadviseur — Vooral bij investeringen en complexe situaties
Meer lezen: - Onroerend goed kopen in Nederland 2026 — Complete gids - Vastgoed beleggen in Nederland voor beginners - Huis kopen in Nederland — Stappenplan - Wat is onroerend goed?
Disclaimer: Dit artikel is ter informatie. Belastingwetgeving wijzigt regelmatig. Raadpleeg altijd een belastingadviseur of de Belastingdienst voor uw persoonlijke situatie. Geen recht ontleend aan deze inhoud.
Laatst bijgewerkt: juli 2026 — Gebaseerd op 2026-tarieven Belastingdienst